Gerokai mažesni nei tikėtasi pirmojo 2008 m. ketvirčio žemės ūkio paskirties žemės rinkos rodikliai verčia nuodugniau patyrinėti kokybinę pirkėjų sudėtį ir jų elgsenos rinkoje ypatumus.
Be žemės ūkio veikla užsiimančių fizinių ar juridinių asmenų, t.y. ūkininkų ar žemės ūkio bendrovių, dirbamos žemės rinkoje dalyvauja ir daugiau pirkėjų grupių. Aplink didžiuosius miestus galima išskirti miesto plėtros veikiamas teritorijas, kuriose žemė perkama siekiant panaudoti ją gyvenamųjų namų statyboms, orientuojantis į miesto gyventoją kaip galutinį pirkėją. Prie vaizdingesnių vietovių formuojasi žemės sklypų, tinkamų panaudoti rekreacijai, rinka, kur galutinis pirkėjas taip pat yra miesto gyventojas. Tačiau yra ir tokių pirkėjų, kurie patys užsiimti žemės ūkio ar kitokia veikla neketina, tačiau investuoja savo turimas laisvas lėšas į žemę dabar, tikėdamiesi pasipelnyti iš jos kainos didėjimo ateityje. Tuo dažnai užsiima ne tik pavieniai asmenys, kurių veiksmai yra gana riboti dėl lėšų stygiaus, pasirinkimo ir įstatyminių apribojimų, bet ir šiam tikslui įsteigtos įmonės ar jų susivienijimai, kryptingai superkantys atitinkančius jų atrankos kriterijus sklypus. Yra didelė tikimybė, kad juridinių asmenų susivienijimai yra įsteigti pritraukus ne tik vietinį, bet ir užsienio kapitalą ir orientuojasi į svetimšalius ūkininkus kaip galutinį pirkėją arba jau dabar veikia jų pavedimu.
2007 m. pabaigoje JAV kilusi antrinių būsto paskolų krizė ir vėliau sekęs ekonomikos perėjimas į nuosmukio fazę rikošetu nuvilnijo per visą pasaulį. 2008 m. pradžioje sudrebinusi pasaulio finansų rinkas, ji nubaidė didelę dalį investuotojų, investavusių į nekilnojamojo turto sektorių ir į sparčiau besivystančias ekonomikas, taigi – ir į Lietuvą. Šios nuotaikos galėjo pristabdyti ir svetimšalių investicijas į žemės ūkio paskirties žemės rinką Lietuvoje. Daugelis žmonių Lietuvoje, ketinantys pirkti arba statytis būstą ar vasarnamį, taip pat kuriam laikui susilaikė nuo pirkinių, laukdami, kaip toliau keisis nekilnojamojo turto kainos ir paskolų palūkanų norma.
Kažkokiu mastu šios dvi priežastys galėjo prisidėti prie bendro 2008 m. I ketvirčio žemės ūkio paskirties žemės rinkos aktyvumo sumažėjimo Lietuvoje.
Žemės ūkio informacijos ir kaimo verslo centras tiria žemės ūkio paskirties žemės rinką visoje Lietuvos teritorijoje, glaudžiai bendradarbiaudamas su savivaldybių administracijų žemės ūkio skyriais ir seniūnijų darbuotojais, išmanančiais vietinės rinkos subtilybes, todėl buvo gauta pakankamai duomenų apie žemės sklypus, perkamus ne tiek norint juos patiems dirbti, kiek siekiant naudos iš jų kainos augimo.
Apibendrinus 2006–2007 m. tyrimų duomenis, galima susidaryti bendrą vaizdą apie spekuliatyvių investicijų į žemės ūkio paskirties žemę mastą visoje Lietuvoje, nors dalis seniūnijų ir liko neištirta, o dalyje nebuvo galimybės nustatyti tikrąją padėtį. Ten, kur žemė patraukli spekuliatyvioms investicijoms, jų dalis bendruose perleidimuose siekė vidutiniškai ~23% 2006 m. ir ~32% 2007 m. Tai yra, tokių investicijų 2007 m. padaugėjo, tačiau jos buvo būdingos ne visoms seniūnijoms, o tik atskiroms vietovėms.
Reikia pažymėti, kad ne visi sklypai, kurių pirkėjai patys jų neketina dirbti, yra spekuliatyvios investicijos. Ištyrus, kur ir kokią dalį perleidimų sudaro ne žemės ūkio veiklai įsigyjami žemės ūkio paskirties žemės sklypai, nustatyti tam tikri teritoriniai dėsningumai, kuriuos apsprendė ir skirtingas galutinio panaudojimo tikslas – perpardavimui aukštesne kaina ar poilsiui nuosavoje sodyboje.
Didžiausias neketinančių nupirktos žemės dirbti pirkėjų procentas yra Pietų ir Rytų Lietuvoje, kur žemės nėra derlingos. Dažniausiai jų dalis perleidimuose skirtingose seniūnijose 2007 m. siekė 40–95%, tačiau pirkėjų, ketinančių vėliau sklypą perparduoti, buvo mažiau.
Tuo tarpu, derlingomis ir tinkamomis intensyviai žemės ūkio veiklai žemėmis pasižyminčioje Vidurio Lietuvoje neketinančių žemės dirbti pirkėjų dalis ir ketinančių perparduoti sklypus brangiau pirkėjų dalis yra daugmaž vienoda, tačiau, bendrai paėmus, kiek mažesnė nei Pietų ir Rytų Lietuvoje. Daugumoje seniūnijų ji sudarė iki 40%, tačiau buvo nemažai seniūnijų, kur viršijo ir 60%. Kita vertus, šiame regione yra didžiausias pirkėjų, ketinančių perparduoti žemę, procentas.
Vakarų Lietuvoje pirkėjų, neketinančių dirbti nupirktos žemės, dalis yra mažiausia – ten, kur tokių sandorių būta, jie paprastai sudarė tik iki 20% visų perleidimų.
Šiuos teritorinius skirtumus galėjo nulemti investuotojų į žemę struktūra, kuri rodytų jų dvejopą prigimtį. Pirmuoju atveju, investuojant į derlingą ir perspektyvią žemės ūkio paskirties žemę, tikintis ją parduoti stipriems ūkininkams ir svetimšaliams, pasirenkama Vidurio Lietuvos seniūnijos. Antruoju atveju, orientuojantis į Vilniaus m. gyventojų skaitlingumą ir jų poreikį rekreaciniams sklypams, renkamasi arčiau Vilniaus esantys Pietų ir Rytų Lietuvos regionai. Reikia pabrėžti, kad šiuo atveju dažnai perkami ne vien vaizdingiausi sklypai, bet ir niekuo ypatingai neišsiskiriantys dirbamos žemės plotai, dažnai – kartu su sodybomis.
Rytų Lietuva. Vidutiniškai Rytų Lietuvoje tose seniūnijose, kurios yra patrauklios neketinantiems žemės dirbti pirkėjams, ne ūkininkavimo tikslais nuperkama ~47% žemės ūkio paskirties sklypų. Perparduoti ketinama ~32% įsigytų sklypų, ir šis santykis per 2007 m. praktiškai nepakito, taigi investicijoms patrauklių sklypų rinka čia yra jau nusistovėjusi. Investicinį patrauklumą lemia du veiksniai – sklypo tinkamumas arba laisvalaikiui ir poilsiui, arba, dėl nedidelio atstumo nuo Vilniaus, nuolatinio būsto statybai.
Didžiausias spekuliatyvių pirkėjų procentas yra rekreacijai tinkamuose Molėtų r., Ignalinos r. ir Zarasų r. – vidutiniškai 43–62% tokioms investicijoms palankiose seniūnijose, tačiau daugelyje patrauklesnių seniūnijų perpardavimui nuperkama ir 75-90% sklypų. Taip pat didelis spekuliatyvių pirkėjų procentas yra netoli Vilniaus esančiuose Ukmergės r., Širvintų r., Švenčionių r. – vidutiniškai 38–50%, o atskirose seniūnijose iki 75%. Iki 75% spekuliatyvių pirkėjų gali būti ir netoli Utenos miesto esančiose seniūnijose.
Pietų Lietuva. Priešingai nei Rytų Lietuvoje, šio regiono sklypų investicinis patrauklumas nebuvo nusistovėjęs, todėl per 2007 m. spekuliatyvių pirkėjų dalis investicijoms patraukliose seniūnijose stipriai išaugo – nuo vidutiniškai 19% 2006 m. iki ~43% 2007 m. Bendra pirkėjų, neketinančių nupirktos žemės dirbti, dalis yra kiek didesnė nei Rytų Lietuvoje – vidutiniškai ~53%, tačiau investicijų patrauklumo veiksniai išlieka tie patys – tinkamumas rekreacijai ir didmiesčių artumas.
Didžiausias spekuliatyvių pirkėjų procentas buvo Alytaus r., kur seniūnijose, esančiose netoli Alytaus ir kitų miestų, jis galėjo siekti 60–80%. Arčiau Vilniaus esančio Šalčininkų rajono seniūnijose spekuliatyvių pirkėjų buvo mažiau – vidutiniškai 37%.
Rekreacijai tinkamoje Druskininkų savivaldybėje spekuliatyviems pirkėjams teko ~47% perleidimų. Arčiau Vilniaus esančiose Varėnos r. seniūnijose perpardavimui pirkti sklypai sudarė ~42% visų perleidimų, bet kitur jų dalis buvo nedidelė.
Likusiuose šio regiono rajonuose žemės ūkio paskirties žemės investicinis patrauklumas buvo gerokai mažesnis. Čia spekuliatyvių pirkėjų dalis buvo nedidelė ir neviršijo 15%.
Vidurio Lietuva. Tai regionas, pasižymintis ne tik derlingomis žemėmis bei intensyviai plėtojamu žemės ūkiu, bet ir didmiesčių gausa. Šiedu veiksniai ir apsprendžia investicinį sklypų patrauklumą šiame regione, todėl investicijoms čia tinka praktiškai visos seniūnijos.
Spekuliatyvių pirkėjų dalis investicijoms į žemės ūkio paskirties žemę patraukliose seniūnijose per 2007 m. išaugo nuo vidutiniškai 27% 2006 m. iki 35% 2007 m., tačiau regionas yra gana skirtingas, ir vienur investicinis patrauklumas didėjo daugiau, o kitur – mažiau.
Spekuliatyvių pirkėjų gausa išsiskiria Panevėžio apskrities Pasvalio r., Panevėžio r. ir Biržų r. seniūnijos, kur jų dalis siekia vidutiniškai 40–55%. Taip pat pažymėtinos Kauno apskrities Jonavos r., Kaišiadorių r., Kėdainių r. ir Kauno r. seniūnijos, kur spekuliatyvių pirkėjų dalis buvo 35–47%.
Iš Šiaulių apskrities tik atskirose Joniškio ir Radviliškio rajonų seniūnijose nustatyta didesnė sklypus perpardavimui perkančių pirkėjų dalis – 50–63%. Panašiai patrauklus investicijoms yra ir Jurbarko rajonas.
Mažiausia spekuliatyvių investuotojų dalis buvo Marijampolės apskrityje, kur ji siekė vos 10–14%, kaip ir gretimuose investicijoms mažiau patraukliuose Pietų Lietuvos rajonuose.
Vakarų Lietuva. Šio regiono žemės ūkio paskirties žemės rinka yra bene mažiausiai paveikta spekuliatyvių investuotojų, todėl jų dalis perleidimuose nėra didelė ir 2007 m. augo nedaug – nuo vidutiniškai 18% 2006 m. iki ~21% 2007 m.
Mažiausiai patrauklios spekuliatyvioms investicijoms čia yra Pagėgių sav., Tauragės r., Rietavo sav. seniūnijos, kur jų dalis neviršija 10–15%. Kiek daugiau spekuliatyvių pirkėjų yra Mažeikių r., Kretingos r., Šilutės r. – vidutiniškai 18–20%. Dar didesnė spekuliatyvių investuotojų dalis yra Plungės r. bei Telšių r., kur ji siekia vidutiniškai 26–30%.
Patraukliausias investiciniu požiūriu yra Klaipėdos r., kuriame vidutiniškai 60% sklypų nuperkama perparduoti, o atskirose seniūnijose šis procentas gali siekti ir iki 100%. Iki 70% spekuliatyvių pirkėjų gali būti ir kai kuriose Telšių r. seniūnijose ar netoli kitų šio regiono miestų.
Šaltinis: ŽŪIKVC |
